本片改编自柳溪小说《燕子李三传奇》，讲述的是二、三十年代，北京城著名的飞天大盗李三的传奇故事。李三自幼父母双亡，随师叔法晦禅师练有一手飞檐走壁的绝技，为找被恶霸卖掉的妻子金兰而来到北京，因生活所迫走上了劫富济贫的道路，成为贵人老爷们的心腹大患，也成为了穷苦人心目中的英雄好汉。却因为江湖义气，被所谓师兄张禄出卖被捕，在狱中李三被挑断脚筋，最后这位义盗惨死在官府的屠刀之下。

民国时，燕子李三劫富济贫，有侠盗之名。他出入深宅大院如入无人之境；他为了寻找失散的心上人金兰解救了多名少女；他帮助落魄军人洪来福救治老母。京城侦缉队唐队长被其多次戏弄，却始终无法一睹李三真容。李三进入军阀马司令家中行窃，发现这里居然收藏着失落的清朝玉玺。失势的清朝庆王府派出护院张禄夺回玉玺，李三得以和张禄师兄弟相认，原来李三当年被权贵抢走了挚爱金兰，流落江湖后拜张禄的师父为师，始学得一身武艺，从此任侠京城，同时遍访青楼，寻找金兰的下落。经洪来福等人帮助，李三终于得知名妓小彩凤就是金兰，而此时，他已深陷缧绁